639bd9101f994.jpeg

Сегодня на рынке недвижимости заключается множество сделок по доверенности. Чаще всего это происходит из-за отсутствия владельца в стране, который выписывает на имя представителя генеральную доверенность с правом продажи недвижимости. Отметим, что банки либо не выдают ипотеку на такую недвижимость, либо собственнику необходимо иметь веские причины своего отсутствия, подкрепленные рядом документов.

Допустим вы нашли отличную квартиру в ЖК Rams City, которая подходит вам по локации и параметрам, но, как выяснилось перед покупкой, продавец оказался вовсе не собственником жилья, а его доверенным лицом. Большинство покупателей избегают приобретать недвижимость по доверенности из-за высокого риска столкновения с мошенниками. В целом осторожность оправдана, однако это не повод отказываться от понравившейся квартиры.

Рассмотрим основные нюансы купли-продажи жилья по доверенности.

Виды доверенности

Доверенность — это документ, подтверждающий полномочия лица (поверенного) быть представителем другого лица (доверителя) и действовать от его имени. Действия по доверенности считаются совершенными как бы самим доверителем, за которые поверенный не несет ответственности. Поверенный является средством осуществления прав, которыми обладает доверитель.

Выдача доверенности — один из видов односторонних сделок, так как для ее совершения достаточно волеизъявления представляемого, после чего у представителя возникает определенный в доверенности объем полномочий, но само по себе наличие у представителя полномочий не обязывает его осуществлять представительские функции, и он вправе бездействовать. Именно поэтому доверитель и его представитель заключают дополнительный договор поручения, где утверждаются условия выполнения поручения. Допускается выдача доверенности от имени нескольких лиц или нескольким представителям. Объем полномочий может быть широким и ограниченным.

Виды доверенности:

  • Общая доверенность подразумевает право представителя осуществлять любые законные действия от имени юридического лица, выдавшего доверенность, или распоряжаться всем имуществом доверителя.
  • Специальная доверенность дает полномочия на совершение представителем от имени доверителя в течение определенного времени ряда однородных действий (например, доверенность на представительство в суде).
  • Разовая доверенность дает право представителю на совершение от имени доверителя одного конкретного юридического действия, например, заключить с третьим лицом договор купли-продажи недвижимости. Договор заключается как в нотариальной, так и в простой письменной форме. Доверенность должна быть нотариально заверена на распоряжение имуществом и на заключение сделок, требующих нотариального удостоверения.

Необходимые пункты доверенности

В договоре доверенности должны быть указаны следующие пункты:

  1. Дата выдачи.
  2. Реквизиты сторон.
  3. Срок действия (максимум — 3 года, если срок не указан — 1 год).
  4. Возможность передоверия поверенным своих полномочий третьим лицам (если это не указано, то доверенность не подлежит передоверию).
  5. Перечень полномочий, предоставленных поверенному.

Прежде чем подписать договор, его следует внимательно изучить. Большинство  нотариальных контор предоставляют стандартный шаблон договора с указанием наиболее распространенных ситуаций. Доверитель должен убедиться, что правильно указан адрес продаваемой недвижимости, перечислены все допустимые полномочия представителя или не упущены какие-либо важные моменты.

В каких случаях доверенность недействительна

Доверитель имеет право отозвать доверенность в любое время и без указания причин. Для отмены нотариально оформленной доверенности доверитель должен обратиться к нотариусу, который ранее ее оформил. Доверитель должен уведомить представителя и третьих лиц, для представительства перед которыми была выдана доверенность, о том, что доверенность аннулирована.

Действие доверенности может прекратиться в следующих случаях:

  • вследствие истечения срока доверенности;
  • осуществления всех действий, предусмотренных доверенностью;
  • отмены доверенности лицом, выдавшим ее, отказа лица, которому выдана доверенность;
  • прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность, ликвидации юридического лица, на имя которого выдана доверенность;
  • смерти доверителя или доверенного лица, признание их недееспособными или без вести пропавшими.

В случае смерти доверителя или прекращения юридического лица наследники и правопреемники обязаны известить о прекращении доверенности поверенного и третьих лиц. После прекращения доверенности поверенный или правопреемник обязаны вернуть доверенность.

Примечание: Если же покупать напрямую жилье от застройщиков, то можно избежать данных проблем и проверок. Сейчас особой популярностью пользуются строительные компании Bazis-A (новостройки) и SAT-NS (новостройки).

Правила сделок с доверенностью

Если вы все же решили приобрести квартиру по договоренности, то специалисты рынка недвижимости советуют придерживаться следующих правил безопасной покупки недвижимости по доверенности:

  1. Обращайте внимание на дату выдачи, срок, содержание и законность доверенности. (Если дата выдачи отсутствует, документ недействителен).
  2. Проверьте юридическую чистоту недвижимости до заключения сделки.
  3. Обратите внимание на дубликаты правоустанавливающих документов, легитимность такого документа следует проверить у нотариуса, который его выдал. Дополнительно можно запросить лицензию.
  4. Возьмите у представителя контакты собственника или встретьтесь с ним лично. Следует зафиксировать аудио- или видеозаписью разрешение собственника на продажу недвижимости. Убедитесь в дееспособности доверителя, если есть сомнения, то запросите у него медицинскую справку.
  5. Запросите информацию о семейном положении продавца. Для заключения сделки обязательно личное присутствие и нотариальное согласие других собственников и супруга(-и). Если среди собственников есть дети младше 14 лет, то необходимо получить разрешение органов опеки. Необходимо проверить продавца на предмет его участия в судебных разбирательствах.
  6. Убедитесь, что действие доверенности не завершилось вследствие реализации недвижимости, окончания срока доверенности, отмены, смерти доверителя или признания его недееспособным или без вести пропавшим.
  7. Следует помнить, что, несмотря на то, что представитель имеет право заключать сделку от имени доверителя, собственник недвижимости (доверитель) имеет право выполнять определенные действия лично или совместно с представителем, не отменяя действие доверенности.

Как обезопасить сделку по доверенности

Доверитель не всегда может расторгнуть или оспорить сделку, совершенную представителем по доверенности.

Например, если согласно договору доверенности, представитель получил право заключить сделку на условиях и по цене, установленной по собственному усмотрению, оспаривание такой сделки, даже заключенной на невыгодных условиях, затруднено, поскольку доверитель сам предоставил представителю возможность определить условия сделки. Если представитель не передал доверителю деньги, полученные по сделке, то это также не является причиной для оспаривания сделки.

На сегодняшний день заключение сделок по договоренности стало довольно частым явлением, однако, приобретая такую недвижимость, необходимо помнить обо всех рисках при заключении сделки.