Рассмотрим пять основных ошибок владельцев квартир и способы, как их избежать в процессе продажи.
Ошибка №1: Завышенная стоимость недвижимости в объявлении
Завышенная стоимость — это одна из самых распространенных проблем собственников квартир. На рынке недвижимости около 80% владельцев завышают цену. Это происходит примерно так - продавец анализирует стоимость аналогичных объектов недвижимости в Интернете, ориентируясь на верхнюю границу цены, затем, будучи уверенным в том, что его квартира намного лучше, увеличивает стоимость на 3–5%, а далее еще добавляет 10-15% на торг. Таким образом, конечная цена на 20-30% выше средней стоимости по рынку. Часто это наблюдается в новостройках Уральска, когда объект только что был сдан инвесторам и те сразу же выставляют свою недвижимость на продажу.
Ошибка №2: Отсутствие предпродажной подготовки
Многие продавцы пренебрегают наведением порядка или косметическим ремонтом в квартире, считая, что это для потенциального клиента не имеет значение, так как он все равно будет переделывать жилье “под себя”. Тем не менее потрепанные обои и рваный линолеум создадут негативное впечатление о квартире и, более того, могут стать причинами для торга или отказа. Даже определенная расстановка мебели или обилие декора в комнате могут создать эффект беспорядка и съесть часть пространства, что оттолкнет клиента.
Перед выставлением квартиры на продажу нужно обязательно навести порядок в квартире, сделать уборку, отремонтировать сантехнику или, если есть возможность, убрать старую мебель. Также можно сделать недорогой косметический ремонт, поклеить новые обои или побелить потолки. Это произведет хорошее впечатление на покупателя.
Ошибка №3: Снятие объявления с продажи до заключения сделки
Отсутствие грамотной рекламы или отказ от рассмотрения других кандидатов после устной договоренности с потенциальным покупателем — одна из самых распространенных ошибок. Покупатель не ограничивается просмотром только одного объявления, он может найти и сделать выбор в пользу более выгодного для себя варианта недвижимости, в то время как продавец теряет время. Без задатка, зафиксированного нотариально и письменной договоренности, не стоит слепо рассчитывать на покупателей, обещающих купить недвижимость сразу за полную сумму.
При получении задатка продавец должен выдать расписку. В случае, если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. Но следует быть осторожным, так как нередко расписка может быть составлена некорректно. Риск заключается в том, что такая расписка может считаться долговой и покупатель будет должен вернуть задаток. Задаток оформляется письменно в двух экземплярах с нотариальным заверением. Расписка не может быть выписана от руки! В договоре должно быть указано: сумма задатка (в национальной валюте той страны, где совершается покупка), общая стоимость объекта и дата расчета.
Нередки случаи, когда после оплаты задатка, стороны расторгают сделку. Если инициатор этого покупатель, то задаток не подлежит возврату. Если передумал владелец, то он обязуется вернуть задаток в двойном размере и обязан возместить убытки по требованию покупателя. Юристы советуют оставлять задаток в размере не более 5–10% от суммы сделки.
Ошибка №4: Спешка
Нельзя заключать сделку о продаже недвижимости в спешке, забыв об осторожности, так как существует множество рисков столкнуться с мошенниками или допустить ошибки при составлении договора. Это может стать причиной признания сделки недействительной или привести к значительным финансовым потерям. Для того чтобы этого избежать, необходимо заранее подготовить документы до момента получения задатка.
Собственник недвижимости должен иметь оригиналы следующих документов:
- правоустанавливающий документ;
- справка об обременениях. Если объект находится под залогом, то для заключения договора необходимо письменное разрешение залогодержателя;
- удостоверения личности всех собственников жилья;
- нотариальное подтверждение, что собственник не состоит в браке. Если продавец в браке, то необходимо предоставить заверенное нотариально согласие супруга(-и). В случае развода продавец должен предоставить решение суда о разделе имущества с информацией об отсутствии имущественных претензий;
- свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников недвижимости;
- медицинская справка о психическом состоянии здоровья продавца (актуально для пожилых людей или владельцев недвижимости в чьем психическом здоровье есть сомнения);
- письменное разрешение органов опеки и попечительства, если владелец (или один из собственников) полностью является несовершеннолетним, инвалидом или недееспособным;
- идентификационный документ и выписка из регистрационного листа правового кадастра.
Часто владельцы, потеряв надежду самостоятельно реализовать свою недвижимость, прибегают к услугам посредников, нередко сотрудничая с недобросовестными специалистами. Этого делать категорически не стоит, лучше обратиться к популярным сервисам недвижимости и попробовать разместить там свои объявления, например, на korter.kz относительно недавно добавили возможность размещения объявлений о продаже недвижимости от частных лиц.